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Perspektiven für den deutschen Wohnungsmarkt 

Der Boom am Wohnungsmarkt in Deutschland ist gestoppt. Gestiegene Finanzierungskosten und die Pläne des EU-Parlaments1 , neue Wohngebäude CO2-neutral zu bauen und bestehende Gebäude zu sanieren und energieeffizienter zu machen, sorgen für Unsicherheit. Denn die Kosten dafür sind hoch. Die Preisfindung für Immobilien ist deshalb schwieriger geworden. Käuferinnen und Käufer finden daher nicht mehr so schnell zueinander wie in den Jahren zuvor. Nun stellt sich die Frage, ob die Konsolidierung nachhaltig ist. Oder ob der Markt nur Luft holt. Manches deutet immerhin darauf hin, dass es sich bei den jüngsten Korrekturen nur um eine zwischenzeitliche Wachstumsdelle handeln könnte.

1 https://www.europarl.europa.eu/news/de/press-room/20230310IPR77228/parlament-fur-klimaneutrale-gebaude-bis-2050

Droht das Ende des Immobilienbooms?

Der Zinsschock hat den Boom beendet. Hohe Preisanstiege und Eigenkapitalrenditen sind passé. Die Preise fallen seit dem Frühjahr 2022. Wie lange diese Phase anhält, ist schwer vorherzusehen. Für eine solide Analyse sind viele Faktoren zu berücksichtigen.

Was für sinkende Preise spricht

Gestiegene Finanzierungskosten

  • Die deutlich höheren Finanzierungskosten legen noch kräftigere Preisrückgänge nahe.

Angst vor höheren Sanierungskosten

  • Bei den unsanierten und nur geringfügig sanierten Gebäuden wirkt auch das Einpreisen von Sanierungskosten preisdämpfend. Zumal es hier große Unsicherheit gibt. Das neue Gebäudeenergiegesetz der Bundesregierung ist noch nicht verabschiedet, Vorschriften und mögliche Zuschüsse zur Finanzierung neuer Heizungen sind noch nicht definiert. Kaufwillige und Eigentümerinnen sowie Eigentümer wissen deshalb noch nicht, was auf sie zukommt.

Was dafür spricht, dass die Preise wieder steigen

Anhaltende Angebotsknappheit

  • Der Hauptpreistreiber ist die Angebotsknappheit. Hierbei gibt es aber bedeutende Unterschiede: Zu den Metropolen mit einer hohen Angebotsknappheit über die gesamte Dekade zählen wir Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München.
  • Die Angebotsknappheit endet laut Berechnungen von DB Research in Düsseldorf und Hamburg im Jahr 2025. In Bremen und Nürnberg hat sich der Markt zwischenzeitlich entspannt.

Inflationsbereinigt niedrige Preise und Zinsen

  • Berücksichtigt man die Inflation, war der Preisrückgang im Jahr 2022 bereits sehr kräftig. Auch die Bauzinsen sind inflationsbereinigt im historischen Vergleich immer noch niedrig. Die Realzinsen – also die Zinsen abzüglich Inflation – sind sogar negativ. Das könnte für Käuferinnen und Käufer ein Anreiz sein, in Immobilien zu investieren. Angesichts der hohen Schuldenstände in vielen Euroländern dürften die Realzinsen wahrscheinlich negativ bleiben.
  • Kreditnehmende können in diesem Fall die Inflation für sich arbeiten lassen. Ist die Inflation höher als die Zinslast, zahlen sie am Ende weniger Kaufkraft zurück, als sie aufgenommen haben.

Inflationsschutz durch Immobilien

  • In Phasen mit hohen Inflationsraten erhöhten sich die Haus- und Wohnungspreise schneller als die Verbraucherpreise. Dies dürfte auch diesmal gelten, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Angebotsknappheit. Siehe auch Kasten.

Steigende Mieten

  • Das strikte regulatorische Umfeld spricht zwar gegen kräftige Mieterhöhungen. Doch die Zunahme von Kurzzeitvermietung, möblierter Vermietung und der wohl kräftig steigende Anteil der Indexmieten deuten auf steigende Mieten hin.

Ausblick

Das Chance-Risiko-Verhältnis von deutschen Wohnimmobilien bleibt attraktiv

  • Derzeit fallen die Preise am Immobilienmarkt. Aber die Rückgänge sind im Vergleich zum Aktien- und Anleihemarkt gering. Da historisch die Haus- und Wohnungspreise mit der Inflation zulegen, dürfte der Wohnimmobilienmarkt langfristig auch für institutionelle Investoren attraktiver sein als der Anleihemarkt, der womöglich einen höheren Cashflow abwirft, aber in der Regel keinen Inflationsschutz bietet. Denn die Zinscoupons klassischer Anleihen bleiben bis zum jeweiligen Laufzeitende der Anleihen stabil. Diese stabilen Zinsausschüttungen verlieren in einem Szenario steigender Inflation real an Wert.
  • Des Weiteren dürfte auch diesmal der Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zum Gewerbeimmobilienmarkt weniger auf Konjunktur- und Zinsentwicklungen reagieren. Zu guter Letzt ist der deutsche Wohnungsmarkt, gemessen am Einkommen und den Mieten laut den OECD-Indizes, weniger überbewertet als viele andere Wohnungsmärkte. Angesichts des relativ geringen Risikos im deutschen Wohnungsmarkt im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen dürften Investoren eine relativ hohe Bereitschaft haben, in den deutschen Wohnimmobilienmarkt zu investieren. Womöglich akzeptieren sie anfänglich auch einen negativen Cashflow, um dann langfristig am Inflationsschutz und dem relativ geringen Risiko partizipieren zu können.

Sobald die Zinsanstiege enden, ist eine Bodenbildung bei den Preisen zu erwarten

DB Research erwartet in seiner Analyse einen weiteren Preisrückgang im ersten Quartal 2023 von 2 % gegenüber dem Vorquartal. Im Anschluss sollten die Preise wieder leicht anziehen. Der Startschuss hierfür könnten eine vorsichtigere Kommunikation der EZB im Hinblick auf weitere Zinsanhebungen sowie ein weiterhin vorsichtiges Vorgehen bei der Reduktion der Anleihekäufe sein. In der Folge dürften auch die Hypothekenzinsen wieder fallen, die Unsicherheit bei den Investoren spürbar abnehmen und die positiven Preistreiber das Kommando übernehmen.

Eine ausführliche Analyse des deutschen Wohnungsmarkts von DB Research finden Sie hier:

Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2023

Die Geschichte lehrt uns: Wohnungsmärkte bieten Inflationsschutz

DB Research hat die Analyse für die 5 Jahrzehnte von 1970 bis 2020 und für alle 41 Länder in der OECD-Datenbank durchgeführt. Das Ergebnis ist, dass in 87 von 118 Beobachtungen die Hauspreise stärker gestiegen sind als die Verbraucherpreise. Darüber hinaus übertrafen die Hauspreise in den 1970er-Jahren, dem letzten Jahrzehnt mit hohen Inflationsraten, in 14 von 16 Ländern die Verbraucherpreise.
Nach Einschätzung von DB Research zeigen diese Ergebnisse eindeutig, dass die Wohnungsmärkte im Allgemeinen einen Inflationsschutz für Anlegerinnen und Anleger bieten. Das Gleiche dürfte für Gewerbeimmobilien gelten. In fast allen Ländern ist der Gewerbeimmobilienmarkt weniger stark reguliert als der Wohnungsmarkt, was in Zeiten hoher Gesamtinflation einen stärkeren Preisanstieg ermöglicht.

siehe Quelle Die Geschichte lehrt uns: Wohnungsmärkte bieten Inflationsschutz, S. 1 f.

Podzept, der Deutsche Bank Research Podcast

Was kommt nach dem Boom? Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2023

Jochen Möbert hält den Boom am Markt für Wohnimmobilien in Deutschland zwar für beendet, lang-fristig seien jedoch weiterhin hohe Preise wahrscheinlich. Hören Sie in der neuen Ausgabe von Podzept auch, womit Jochen Möbert rechnet, wenn der aktuelle Zinszyklus demnächst enden sollte.

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