Immobilien: Bürosegment unter Druck

 In den USA kam es zuletzt vermehrt zu Kreditausfällen bei Gewerbeimmobilien, insbesondere bei Bürogebäuden. Das Office-Segment weist aktuell die schwächsten Fundamentaldaten auf. Die Leerstandsquote für Büroflächen stieg von 9,5 Prozent zu Beginn der Pandemie auf 13 Prozent – nur knapp unter dem Höchststand während der Weltfinanzkrise 2008. Die Preise für Büroflächen sanken zuletzt bereits auf das Niveau des Vorjahres. Der Rückgang kommt mit einiger Verzögerung, da sich die Preisfindung aufgrund des gesunkenen Transaktionsvolumens – Februar 2023: minus 66 Prozent gegenüber dem Vorjahr – verlangsamt hat. Mit einem Plus von nur 1,1 Prozent im 4. Quartal 2022 ist auch das Mietwachstum träge. Inflationsbereinigt sind die Mieten im Jahresvergleich sogar um 5 Prozent gesunken.

Reale Risiken

Mit dem Zinsanstieg steigen auch Ausfallraten bei Krediten für Büroimmobilien. Bis Ende 2024 wird ein Volumen von rund 250 Milliarden US-Dollar fällig. Ein weiterer Anstieg der Verzugs- und Ausfallraten ist daher wahrscheinlich. Allerdings liegen die Beleihungsquoten der Objekte nur noch bei 60 Prozent bis 70 Prozent. Das reduziert einerseits das Risiko von Zwangsverkäufen und dürfte andererseits im Falle einer erforderlichen Liquidation ein Polster gegen Preisrückgänge bieten. 

Nach Einschätzung der Deutschen Bank könnten die schwächeren Fundamentaldaten dem Bürosegment noch länger zusetzen. Das nun möglicherweise erreichte Ende des Zinsanhebungszyklus in den USA dürfte aber den breiten Immobilienmarkt stabilisieren. Mittelfristig ist eine Erholung möglich.