Postbank Wohnatlas
Wo sich der Immobilienkauf jetzt lohnt
Wirtschaftsforscher haben für den „Postbank Wohnatlas 2022“ berechnet, wo ein Durchschnittshaushalt in Deutschland Wohneigentum finanzieren kann – dies ist demnach in 367 von 401 Regionen der Fall. Oft winken Käufern sogar finanzielle Vorteile gegenüber Mietern.
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Während die Belastungen für Immobilienkäuferinnen und -käufer seit Ende 2021 wachsen, stagnieren die Mieten in Deutschland im Schnitt. Vor diesem Hintergrund hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für den „Postbank Wohnatlas 2022“ aktuell ermittelt, wo sich ein Kauf besser rechnet als das Wohnen in einem Mietobjekt. Ein wichtiges Ergebnis: In der Regel ist die eigene Immobilie in Deutschland weiterhin tragfähig zu finanzieren. So ist die Zahl der Landkreise und kreisfreien Städte, in denen die Finanzierung von Wohneigentum für einen Durchschnittshaushalt zu stemmen ist, im Vergleich zum Vorjahr nur geringfügig von 378 auf 367 gesunken.
In Metropolen wird es eng
Als Faustformel gilt, dass Käufer wie auch Mieter maximal 30 Prozent des Haushaltseinkommens fürs Wohnen bezahlen sollten. Werden Nebenkosten mit einbezogen, kommen die HWWI-Experten hier auf einen Anteil von 25 Prozent, der für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung stehen sollte. Im Vergleich zu den Mietkosten hat sich dabei das Verhältnis für Eigentümerinnen und Eigentümer insbesondere in ländlichen Regionen Ostdeutschlands zum Besseren gewandelt. Aber auch wirtschaftlich attraktive städtische Standorte in den alten Bundesländern wie Worms, Dortmund oder Wolfsburg könnten weiterhin für Kaufwillige beachtenswert sein.
Kaum noch spannend erscheint aus rein finanzieller Sicht der Immobilienerwerb in einer der sieben großen Metropolen Deutschlands. Allen voran in München sind die Kaufpreise bereits zu sehr gestiegen, selbst wenn das im Mittel verfügbare Familieneinkommen dort weitaus größer ist und um rund die Hälfte höher liegt als etwa in Berlin. Die Hauptstadt liegt trotzdem ebenso wie die bayerische Metropole oberhalb der 30-Prozent-Marke im Verhältnis zwischen Haushaltseinkommen und Finanzierungskosten, so wie auch Hamburg oder Frankfurt am Main.
Ein Plus für die Altersvorsorge
Von den bundesweit 401 Landkreisen und kreisfreien Städten waren „in mehr als jeder vierten Region 2021 Eigentümer*innen gegenüber Mieter*innen finanziell im Vorteil“, hebt Eva Grunwald, Leiterin Produktmanagement Immobilien Deutsche Bank und Leiterin Immobiliengeschäft Postbank, hervor. Sie betont, dass Eigentümerinnen und Eigentümer mit ihrer Immobilie zugleich für die Rente vorsorgen: „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen“, so Grunwald. Das rechtfertigt ihrer Einschätzung nach am Haushaltseinkommen gemessen Mehrkosten von bis zu fünf Prozentpunkte gegenüber der Mietbelastung, womit weite Teile Deutschlands in Frage kämen.
Die HWWI-Forschenden legten für ihre Analyse die Nettokaltmieten oder die Finanzierungskosten für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zugrunde. Regionale Einkommensunterschiede flossen dabei ebenso ein wie die Immobilienpreise vor Ort. Dabei betrachteten sie die Finanzierungskosten anhand eines Darlehnszinses von 1,6 Prozent, einer Anfangstilgung von 3 Prozent, Notarkosten in Höhe von 2 Prozent sowie einem Eigenkapitalpolster von 20 Prozent.
Die den Berechnungen zugrunde liegenden Daten für das Jahr 2021 beinhalten die jüngsten Entwicklungen zum Beispiel bei den Bauzinsen nicht. Dennoch können die Erkenntnisse wertvolle Argumente für ein Beratungsgespräch mit Ihren Kundinnen und Kunden bieten, die noch zwischen Mietwohnung und Immobilienbesitz schwanken.