Immobilienpreise und Mieten im Überblick
Von Hamburg bis München: Deutsche Metropolen bieten vielfältige Gelegenheiten für Immobilienkäufer. Der Markt entwickelt sich dynamisch – erfahren Sie hier mehr über Kaufpreise und Mieten in den sieben größten Städten und ihrem Umland.
Quelle: Postbank Wohnatlas 2025*
* Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die das Hamburger WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt. Sie betrachtet die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.
Region Berlin
In der Bundeshauptstadt fällt der Preisrückgang für Immobilien mit 1,1 % gegenüber dem Vorjahr nur gering aus. Gleichzeitig bildet die Mietpreissteigerung von knapp 9 % den Höchstwert unter den sieben Großstädten. Mietsprünge von bis über 12 % sind auch im Umland zu beobachten.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Berlin
|
5.742
|
-1,1%
|
15,58
|
8,8%
|
3,0%
|
0,3
|
Potsdam-Mittelmark
(Landkreis) |
3.916
|
1,8%
|
11,31
|
6,7%
|
3,2%
|
0,1
|
Oberhavel (Landkreis)
|
3.369
|
-2,0%
|
11,58
|
12,2%
|
3,8%
|
0,5
|
Märkisch-Oderland
(Landkreis) |
2.916
|
-8,0%
|
9,53
|
1,8%
|
3,6%
|
0,3
|
Barnim (Landkreis)
|
2.956
|
4,8%
|
10,31
|
6,2%
|
3,9%
|
0,1
|
Potsdam
|
5.049
|
-2,9%
|
13,17
|
4,2%
|
2,9%
|
0,2
|
Oder-Spree (Landkreis)
|
2.942
|
-7,9%
|
9,74
|
7,7%
|
3,7%
|
0,5
|
Dahme-Spreewald (Landkreis)
|
3.396
|
-15,7%
|
12,13
|
7,3%
|
4,0%
|
0,8
|
Havelland (Landkreis)
|
3.474
|
-2,3%
|
10,18
|
11,4%
|
3,2%
|
0,4
|
Teltow-Fläming, Landkreis
|
3.082
|
0,0%
|
9,85
|
4,6%
|
3,5%
|
0,2
|
Region Düsseldorf
In Düsseldorf weisen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr keine Veränderungen aus. Die Mieten sind um 6,6 % gestiegen und liegen innerhalb der sieben deutschen Metropolen damit auf Rang 3. Nur im Umland lassen sich dank vergleichsweise günstiger Immobilienpreise Mietrenditen von bis zu 4,4 % erzielen.
Düsseldorf und Umland
|
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Düsseldorf
|
5.006
|
0,0%
|
13,45
|
6,6%
|
3,0%
|
0,2
|
Duisburg
|
1.977
|
2,9%
|
7,88
|
5,2%
|
4,4%
|
0,1
|
Mettmann (Landkreis)
|
2.885
|
-2,1%
|
10,06
|
4,2%
|
3,9%
|
0,2
|
Rhein-Kreis Neuss (Landkreis)
|
3.124
|
0,5%
|
10,59
|
5,8%
|
3,7%
|
0,2
|
Region Frankfurt
In "Mainhatten" zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Anstieg bei den Preisen für Eigentumswohnungen von 0,3 %. Trotz des vergleichsweise nur moderaten Anstiegs der Mieten ergibt sich dadurch durchgängig eine erzielbare Rendite von deutlich über 3 % - auch im Umland der Bankenstadt.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Frankfurt am Main
|
6.160 |
-0,3%
|
16,22
|
6,4%
|
3,7%
|
0,3
|
Main-Kinzig-Kreis (Landkreis)
|
3.043
|
-1,1%
|
10,47
|
4,2%
|
3,7%
|
0,2
|
Offenbach (Landkreis)
|
3.364
|
1,1%
|
12,09
|
5,5%
|
3,7%
|
0,2
|
Wetteraukreis (Landkreis)
|
3.378
|
-6,9%
|
10,62
|
5,1%
|
3,8%
|
0,4
|
Groß-Gerau (Landkreis)
|
3.421
|
-0,8%
|
12,25
|
6,2%
|
3,7%
|
0,3
|
Main-Taunus-Kreis (Landkreis)
|
4.023
|
-0,9%
|
12,85
|
6,2%
|
4,1%
|
0,2
|
Hochtaunuskreis (Landkreis)
|
4.108 |
-1,0%
|
12,74
|
5,0%
|
3,4%
|
0,2
|
Offenbach am Main
|
3.864
|
-2,0%
|
12,69
|
5,0%
|
3,6%
|
0,2
|
Region Hamburg
Gemessen an den Preisen für Eigentumswohnungen bleibt Hamburg nach München die zweitteuerste deutsche Metropole. Dagegen liegen trotz Steigerung der Mietpreise von mehr als 7 % im Vorjahresvergleich die erzielbaren Mietrenditen am unteren Rand der sieben größten Städte. Die umliegenden Landkreise zeigen deutlich geringere Immobilienpreise und bis zu 4,1 % vergleichsweise hohe Mietrenditen.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Hamburg, Freie
und Hansestadt |
6.191 |
-0,6%
|
14,32
|
7,4%
|
2,6%
|
0,2
|
Pinneberg (Landkreis)
|
3.299
|
-0,5%
|
11,47
|
6,7%
|
3,8%
|
0,3
|
Segeberg (Landkreis)
|
3.075
|
-2,9%
|
11,08
|
5,6%
|
4,0%
|
0,3
|
Harburg (Landkreis)
|
3.173
|
-1,6%
|
11,07
|
4,4%
|
3,9%
|
0,2
|
Stormarn (Landkreis)
|
3.284
|
-5,9%
|
11,53
|
3,6%
|
3,9%
|
0,4
|
Stade (Landkreis)
|
2.693
|
-4,9%
|
9,89
|
4,5%
|
4,1%
|
0,4
|
Herzogtum Lauenburg (Landkreis)
|
3.022 |
0,8%
|
10,18
|
3,6%
|
3,7%
|
0,1
|
Region Köln
In der Domstadt sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um 0,4 % leicht gestiegen. Bei den Mieten liegt die Preiserhöhung mit über 6 % im mittleren Bereich. Ein Kapitalanleger kann in Köln und im Umland mit bis zu 3,9 % Mietrendite rechnen.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Köln
|
4.881 |
0,4%
|
14,58
|
6,1%
|
3,3%
|
0,2
|
Rhein-Sieg-Kreis (Landkreis)
|
3.288
|
1,2%
|
10,41
|
5,6%
|
3,5%
|
0,1
|
Mettmann (Landkreis)
|
2.885
|
-2,1%
|
10,06
|
4,2%
|
3,9%
|
0,2
|
Rhein-Kreis Neuss (Landkreis)
|
3.124
|
0,5%
|
10,59
|
5,8%
|
3,7%
|
0,2
|
Bonn
|
3.880
|
0,7%
|
12,52
|
4,5%
|
3,6%
|
0,1
|
Rheinisch-Bergischer Kreis (Landkreis)
|
3.134
|
1,0%
|
10,60
|
5,8%
|
3,7%
|
0,2
|
Leverkusen
|
2.984 |
-2,0%
|
10,49
|
6,6%
|
3,9%
|
0,3
|
Rhein-Erft-Kreis, Landkreis
|
3.069
|
-2,1%
|
10,96
|
4,9%
|
3,9%
|
0,3
|
Region München
München ist bezogen auf die Immobilienpreise und Mieten weiterhin die teuerste Großstadt in Deutschland. Auch im Umland liegen die Kaufpreise für Immobilien trotz Rückgängen von teilweise knapp 8 % gegenüber dem Vorjahr auf einem noch immer hohen Niveau. Die erzielbaren Mietrenditen fallen mit maximal 2,8 % im Vergleich zu anderen Metropolregionen niedrig aus.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
München, Landeshauptstadt
|
8.787
|
-1,4%
|
21,74
|
4,7%
|
2,8%
|
0,2
|
München (Landkreis)
|
6.708 |
-2,5%
|
17,86
|
3,9%
|
3,0%
|
0,2
|
Fürstenfeldbruck (Landkreis)
|
5.594
|
-3,4%
|
15,95
|
5,4%
|
3,2%
|
0,3
|
Freising (Landkreis)
|
5.267
|
-6,0%
|
13,77
|
2,9%
|
3,0%
|
0,3
|
Dachau (Landkreis)
|
5.537
|
-5,5%
|
15,12
|
3,7%
|
3,1%
|
0,3
|
Ebersberg (Landkreis)
|
5.751
|
-1,9%
|
15,10
|
5,7%
|
3,0%
|
0,2
|
Erding (Landkreis)
|
5.062
|
-6,0%
|
12,79
|
4,8%
|
2,9%
|
0,3
|
Starnberg (Landkreis)
|
6.630
|
-7,9%
|
16,16
|
4,2%
|
2,8%
|
0,3
|
Landsberg am Lech (Landkreis)
|
4.759
|
-3,5%
|
12,10
|
5,4%
|
2,9%
|
0,2
|
Region Stuttgart
Innerhalb der sieben größten deutschen Städte weist Stuttgart mit knapp über 3,5 % den höchsten Rückgang bei den Immobilienpreisen auf. Auch im Umland der schwäbischen Landeshauptstadt sind die Kaufpreise für Immobilien vergleichsweise deutlich gefallen. Dem Gegenüber fallen die Mietrenditen mit über 3,7 % innerhalb der sieben deutschen Metropolen mit am höchsten aus.
Kaufpreis Eigentumswohnung (1) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Nettokaltmiete (2) |
Veränderung ggü. Vorjahr (nominal) |
Mietrendite (3) |
Veränderung ggü. Vorjahr |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
Euro je qm
|
Prozent
|
Euro je qm
|
Prozent
|
Prozent
|
Prozentpunkte
|
|
Stuttgart, Landeshauptstadt
|
4.699 |
-3,5%
|
15,57
|
5,0%
|
3,7%
|
0,3
|
Ludwigsburg (Landkreis)
|
3.965
|
-3,3%
|
13,16
|
4,9%
|
3,7%
|
0,3
|
Esslingen (Landkreis)
|
3.888
|
-2,2%
|
12,79
|
4,0%
|
3,7%
|
0,2
|
Rems-Murr-Kreis (Landkreis)
|
3.673
|
-1,6%
|
12,32
|
3,1%
|
3,8%
|
0,2
|
Böblingen (Landkreis)
|
3.959
|
-3,0%
|
13,20
|
4,0%
|
3,7%
|
0,3
|
Göppingen (Landkreis)
|
2.975
|
-2,0%
|
10,97
|
5,3%
|
4,1%
|
0,3
|
1 Durchschnittlicher Kaufpreis je Quadratmeter einer Eigentumswohnung im Bestand 2024
2 Durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete je qm 2023
3 Mietrendite: jährliche Einnahmen aus Nettokaltmiete/Gesamtkosten des Erwerbs (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + 2 Prozent Notargebühren)
Quellen: VALUE AG: empirica-systeme Marktdatenbank (2025); Berechnungen des HWWI im Auftrag der Postbank.