Preise und Mieten

Immobilienmarkt Deutschland

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Immobilienpreise und Mieten im Überblick

Von Hamburg bis München: Deutsche Metropolen bieten vielfältige Gelegenheiten für Immobilienkäufer. Der Markt entwickelt sich dynamisch – erfahren Sie hier mehr über Kaufpreise und Mieten in den sieben größten Städten und ihrem Umland.

Quelle: Postbank Wohnatlas 2024*

* Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die das Hamburger WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt. Sie betrachtet die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.

Berlin

Berlin

Region Berlin

In der Bundeshauptstadt fällt der Preisrückgang für Immobilien mit 1,6 % gegenüber dem Vorjahr nur gering aus - das ist der mit Abstand niedrigste Wert innerhalb der deutschen Metropolen. Gleichzeitig bildet die Mietpreissteigerung von über 18 % den Höchstwert unter den sieben Großstädten. Mietsprünge von bis zu 10 % sind auch im Umland zu beobachten.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Berlin
5.807
-1,6%
14,32
18,4%
2,7%
0,5
Potsdam-Mittelmark

(Landkreis)
3.846
-8,5%
10,60
10,0%
3,0%
0,5
Oberhavel (Landkreis)
3.436
-4,9%
10,32
3,4%
3,3%
0,3
Märkisch-Oderland 

(Landkreis)
3.170
-8,5%
9,36
5,6%
3,3%
0,4
Barnim (Landkreis)
2.821
-7,6%
9,71
10,8%
3,8%
0,6
Potsdam
5.201
-6,8%
12,64
7,6%
2,7%
0,4
Oder-Spree (Landkreis)
3.194
-10,5%
9,04
7,0%
3,1%
0,5
Dahme-Spreewald (Landkreis)
4.029
-3,9%
11,30
6,5%
3,1%
0,3
Havelland (Landkreis)
3.555
-1,1%   
9,14 
5,4%
2,8%
0,2
Düsseldorf

Düsseldorf

Region Düsseldorf

In Düsseldorf notieren die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um mehr als 8 % niedriger. Die Mieten sind gleichzeitig um 4,7 % gestiegen und liegen innerhalb der sieben deutschen Metropolen damit im Mittelfeld. Nur im Umland lassen sich dank vergleichsweise günstiger Immobilienpreise Mietrenditen von über 3,5 % erzielen.

Düsseldorf und Umland

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Düsseldorf
5.008
-8,2%
12,62
4,7%
2,8%
0,3
Duisburg
1.922
-4,6%
 7,49 
5,3%
4,3%
0,4
Mettmann (Landkreis)
2.947
-6,0%
 9,65 
4,9%
3,6%
0,4
Rhein-Kreis Neuss (Landkreis)
3.108
-5,2%
10,01
5,0%
3,6%
0,3
Frankfurt

Frankfurt

Region Frankfurt

In "Mainhatten" zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang bei den Preisen für Eigentumswohnungen von gut 7 %. Die Steigerung der erzielbaren Mieten fällt innerhalb der sieben deutschen Metropolen am geringsten aus. Das auch im Umland der Bankenstadt hohe Mietniveau führt dort zu Mietrenditen über der 3 %-Marke.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Frankfurt am Main

6.179
-7,2%
15,24
2,7%
2,7%
0,3
Main-Kinzig-Kreis (Landkreis)
3.075
-6,4%
10,05
4,5%
3,6%
0,4
Offenbach (Landkreis)
3.326
-6,2%
11,46
3,1%
3,8%
0,3
Wetteraukreis (Landkreis)
3.628
-2,2%
10,10
3,0%
3,1%
0,2
Groß-Gerau (Landkreis)
3.450
-7,4%
11,54
4,4%
3,7%
0,4
Main-Taunus-Kreis (Landkreis)
4.060
-6,3%
12,10
2,1%
3,3%
0,3
Hochtaunuskreis (Landkreis)

4.149
-10,0%
12,13
3,2%
3,2%
0,4
Offenbach am Main
3.944
-5,5%
12,08
3,5%
3,4%
0,3
Hamburg

Hamburg

Region Hamburg

Gemessen an den Preisen für Eigentumswohnungen bleibt Hamburg nach München die zweitteuerste deutsche Metropole. Dagegen liegen trotz Steigerung der Mietpreise von mehr als 4 % im Vorjahresvergleich die erzielbaren Mietrenditen am unteren Rand der sieben größten Städte. Die umliegenden Landkreise zeigen deutlich geringere Immobilienpreise und mit über 3,5 % vergleichsweise hohe Mietrenditen.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Hamburg, Freie

und Hansestadt

6.230
-6,8%
13,33
4,1%
2,4%
0,2
Pinneberg (Landkreis)
3.316
-9,1%
10,75
4,6%
3,6%
0,5
Segeberg (Landkreis)
3.166
-8,3%
10,49
3,6%
3,7%
0,4
Harburg (Landkreis)
3.225
-5,8%
10,60
5,5%
3,7%
0,4
Stormarn (Landkreis)
3.490
-8,1%
11,13
3,3%
3,5%
0,4
Stade (Landkreis)
2.832
-5,0%
9,46
4,8%
3,7%
0,3
Herzogtum Lauenburg (Landkreis)

2.999
-5,8%
9,83
4,5%
3,6%
0,4
Köln

Köln

Region Köln

In der Domstadt sind die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr um 5 % gefallen; dies ist innerhalb der deutschen Großstädte ein vergleichsweise geringer Rückgang. Dagegen liegt der Anstieg bei den Mieten mit knapp 5 % im vorderen Bereich. Ein Kapitalanleger kann in Köln und im Umland mit über 3 % Mietrendite rechnen.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Köln

4.862
-5,0%
13,74
4,8%
3,1%
0,3
Rhein-Sieg-Kreis (Landkreis)
3.248
-1,3%
9,86
5,1%
3,4%
0,2
Mettmann (Landkreis)
2.947
-6,0%
9,65
4,9%
3,6%
0,4
Rhein-Kreis Neuss (Landkreis)
3.108
-5,2%
10,01
5,0%
3,6%
0,3
Bonn
3.854
-4,4%
11,98
3,1%
3,4%
0,3
Rheinisch-Bergischer Kreis (Landkreis)
3.103
-6,5%
10,02
4,9%
3,6%
0,4
Leverkusen

3.044
-6,5%
9,84
3,8%
3,6%
0,4
München

München

Region München

München ist bezogen auf die Immobilienpreise und Mieten weiterhin die teuerste Großstadt in Deutschland. Auch im Umland liegen die Kaufpreise für Immobilien trotz Rückgängen von teilweise über 10 % gegenüber dem Vorjahr auf einem noch immer hohen Niveau. Die erzielbaren Mietrenditen fallen mit maximal 3 % im Vergleich zu anderen Metropolregionen niedrig aus.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
München, Landeshauptstadt
8.909
-8,5%
20,76
5,2%
2,7%
0,3
München (Landkreis)

6.882
-9,6%
17,19
4,8%
2,8%
0,4
Fürstenfeldbruck (Landkreis)
5.789
-10,4%
15,13
3,6%
3,0%
0,4
Freising (Landkreis)
5.603
-10,3%
13,38
5,6%
2,7%
0,4
Dachau (Landkreis)
5.861
-11,0%
14,58
5,5%
2,8%
0,4
Ebersberg (Landkreis)
5.865
-10,3%
14,28
4,0%
2,8%
0,4
Erding (Landkreis)
5.386
-6,6%
12,20
3,3%
2,6%
0,2
Starnberg (Landkreis)
7.197
-6,0%
15,51
3,1%
2,5%
0,2
Landsberg am Lech (Landkreis)
4.931
-10,9%
11,48
2,1%
2,6%
0,3
Stuttgart

Stuttgart

Region Stuttgart

Innerhalb der sieben größten deutschen Städte weist Stuttgart mit knapp über 10 % den höchsten Rückgang bei den Immobilienpreisen auf. Auch im Umland der schwäbischen Landeshauptstadt sind die Kaufpreise für Immobilien vergleichsweise deutlich gefallen. Trotz des vergleichsweise nur moderaten Anstiegs der Mieten ergibt sich dadurch durchgängig eine erzielbare Rendite von deutlich über 3 %.

 

Kaufpreis Eigentumswohnung (1)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Nettokaltmiete (2)

Veränderung ggü. Vorjahr (nominal)

Mietrendite (3)

Veränderung ggü. Vorjahr
 
Euro je qm
Prozent
Euro je qm
Prozent
Prozent
Prozentpunkte
Stuttgart, Landeshauptstadt

4.868
-10,1%
14,83
2,9%
3,4%
0,4
Ludwigsburg (Landkreis)
4.099
-9,0%
12,54
2,2%
3,4%
0,4
Esslingen (Landkreis)
3.974
-8,0%
12,30
3,3%
3,5%
0,4
Rems-Murr-Kreis (Landkreis)
3.732
-10,7%
11,95
4,4%
3,6%
0,5
Böblingen (Landkreis)
4.081
-8,9%
12,69
2,8%
3,5%
0,4
Göppingen (Landkreis)
3.036
-7,2%
10,42
3,4%
3,8%
0,4

1 Durchschnittlicher Kaufpreis je Quadratmeter einer Eigentumswohnung im Bestand 2023
2 Durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete je qm 2023
3 Mietrendite: jährliche Einnahmen aus Nettokaltmiete/Gesamtkosten des Erwerbs (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + 2 Prozent Notargebühren)

Quellen: VALUE AG: empirica-systeme Marktdatenbank (2024); Berechnungen des HWWI im Auftrag der Postbank.