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Viele niedergelassene Ärztinnen und Ärzte wie auch Apothekerinnen und Apotheker fragen sich, ob gerade jetzt der richtige Zeitpunkt dafür ist. Steigende Finanzierungskosten und die wachsenden Anforderungen an eine klimaneutrale Immobilie sorgen für Verunsicherung. Dabei gibt es für selbstständige Heilberuflerinnen und Heilberufler nach wie vor vielfältige Möglichkeiten, Immobilien zu nutzen und zu erwerben. Lesen Sie hier, welche Optionen der Immobiliennutzung sich Ihnen bieten. Deutsche Bank Research, verantwortlich für die volkswirtschaftliche Analyse in der Deutsche Bank Gruppe, hat das Chance-Risiko-Verhältnis von deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien jetzt auf den Prüfstand gestellt.

Die Selbstständigkeit ist mit finanziellen Unwägbarkeiten verknüpft. Das gilt auch für Ärztinnen und Ärzte, Apothekerinnen und Apotheker. Umso wichtiger ist es, die wirtschaftlichen Risiken des Unternehmertums präzise abzuschätzen. Dazu gehört auch die Frage der Immobiliennutzung. „Eine Immobilie ist häufig das Wertvollste, was Sie besitzen, und sollte gut geplant sein. Kaufen oder mieten? Betriebs- oder Privateigentum? Eigennutzung oder Kapitalanlage? Viele Entscheidungen müssen getroffen werden“, weiß Senior-Experte Henning List aus Mannheim, der Ärztinnen und Ärzte sowie Apothekerinnen und Apotheker in allen Fragen der Immobilienfinanzierung berät. „Angesichts der aktuellen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt haben viele Heilberuflerinnen und Heilberufler Bedenken, ob genau jetzt der richtige Zeitpunkt ist, eine Immobilie zu erwerben. Dabei kann der Markt trotz Zinswende und Inflation zahlreiche Möglichkeiten bieten – vorausgesetzt, das Finanzierungskonzept ist optimal an die persönliche und unternehmerische Situation angepasst.“ Das betrifft Immobilien für Praxen und Geschäftsräume, aber auch die selbst genutzte Wohnimmobilie oder Kapitalanlage.

Wer eine Arztpraxis oder eine Apotheke eröffnen möchte, kann die beruflich genutzten Geschäftsräume kaufen oder mieten. Egal wie Sie sich entscheiden, sollten Sie das Für und Wider sorgsam abwägen. Lohnt sich das Investment in eine Praxisimmobilie oder sollten Sie lieber mieten? Oder ist es ratsam, die Immobilie als Privatvermögen statt als Betriebsvermögen zu erwerben? Schaffen Sie die Räumlichkeiten als Privatvermögen an, können Sie sie wiederum für Ihre geschäftlichen Zwecke anmieten. Die Möglichkeiten der Immobiliennutzung sind vielfältig. Ihre Entscheidung, Praxis- oder Apothekenräume zu mieten oder zu kaufen, ist in jedem Fall komplex und sollte auch von einer Steuerberatung begleitet werden, um mögliche steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.

Doch eine der wichtigsten Fragen, die Sie sich vor dem Kauf einer Praxis oder Apotheke stellen sollten, lautet: Ist die Immobilie ihr Geld wert oder nicht? Und das trifft auch auf die aktuelle Bewertung einer Immobilie zu. „Die Preisfindung für Immobilien ist schwieriger geworden. Steigende Finanzierungskosten und der klimafreundliche Um- und Ausbau von Immobilien treiben die Kosten nach oben“, so die volkswirtschaftliche Analyse von Deutsche Bank Research. „Dennoch deutet manches darauf hin, dass es sich dabei nur um eine zwischenzeitliche Wachstumsdelle handeln könnte.“

Expertinnen und Experten beurteilen den Wert einer Immobilie normalerweise anhand von drei Kriterien. Diese sind: Lage. Lage. Und nochmals Lage. Dennoch gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die Sie in Ihre Entscheidung einfließen lassen sollten. Wesentliche Kriterien sind zum Beispiel der bauliche Zustand der Immobilie, der Zuschnitt der Räume, die Fläche und die Ausstattung. Um mögliche Bauschäden oder Mängel zu erkennen, sollten Sie ein Gutachten erstellen lassen. Das hat zwar seinen Preis, schützt aber vor Fehlinvestitionen.

Laut Deutsche Bank Research kann der Wohnungsmarkt im Allgemeinen einen Inflationsschutz für Anlegerinnen und Anleger bieten. Das kann auch für die aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt gelten. Insbesondere Ärztinnen und Ärzte sowie Apothekerinnen und Apotheker haben aufgrund der Höhe ihres Einkommens gute Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben. Die eigene Immobilie bietet in der Regel eine höhere Lebensqualität und ist zugleich eine gute Option, für das Alter vorzusorgen. „Kalkulieren Sie vor dem Kauf oder Bau einer Immobilie, welche Finanzierungskonzepte am besten zu Ihren geschäftlichen Plänen passen“, rät Henning List. „Gern unterstützen wir Sie dabei und erstellen gemeinsam mit Ihnen den passenden Finanzierungsplan.“ 

Sie denken darüber nach, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren? Renditechancen oder Risikostreuung – es kann viele Gründe für eine Kapitalanlage in Immobilien geben. Der Erwerb einer Immobilie kann zu Ihrem Vermögensaufbau als Ärztin, Arzt, Apothekerin oder Apotheker beitragen und damit einen wichtigen Bestandteil der Altersvorsorge darstellen. Zudem können Immobilienwerte weitgehend kapitalmarktunabhängig sein und regelmäßige Mieteinnahmen für eine Zusatzrente sorgen. Das können Vorteile sein, wenn Sie in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren:

• Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten berücksichtigen
• Vorsorge fürs Alter ergänzen
• Regelmäßige Mieteinnahmen und ein passives Zusatzeinkommen erhalten
• In der Regel ein geringes Risiko im Vergleich zu klassischen Anlageformen wie Fonds und Aktien eingehen
• Zum Vermögensaufbau beitragen
  

Der Zinsschock hat den Boom beendet. Hohe Preisanstiege und Eigenkapitalrenditen sind passé. Die Preise fallen seit dem Frühjahr 2022. Wie lange diese Phase anhält, ist schwer vorherzusehen. Für eine solide Analyse sind viele Faktoren zu berücksichtigen.

Was für sinkende Preise spricht

• Gestiegene Finanzierungskosten
  Die deutlich höheren Finanzierungskosten legen noch kräftigere Preisrückgänge nahe.
• Angst vor höheren Sanierungskosten
  Bei den nicht oder nur geringfügig sanierten Gebäuden wirkt auch das Einpreisen von Sanierungskosten preisdämpfend. Zumal es hier große Unsicherheit gibt. Das neue Gebäudeenergiegesetz der Bundesregierung ist noch nicht verabschiedet, Vorschriften und mögliche Zuschüsse zur Finanzierung neuer Heizungen sind noch nicht definiert. Kaufwillige sowie Eigentümerinnen und Eigentümer wissen deshalb noch nicht, was auf sie zukommt.

Was dafür spricht, dass die Preise wieder steigen

• Anhaltende Angebotsknappheit
  Der Hauptpreistreiber ist die Angebotsknappheit. Hierbei gibt es aber bedeutende Unterschiede: Zu den Metropolen mit einer hohen Angebotsknappheit über die gesamte Dekade zählen wir Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München.
  Die Angebotsknappheit endet laut Berechnungen von DB Research in Düsseldorf und Hamburg im Jahr 2025. In Bremen und Nürnberg hat sich der Markt zwischenzeitlich entspannt. 
• Inflationsbereinigt niedrige Preise und Zinsen
  Berücksichtigt man die Inflation, war der Preisrückgang im Jahr 2022 bereits sehr kräftig. Auch die Bauzinsen sind inflationsbereinigt im historischen Vergleich immer noch niedrig. Die Realzinsen – also die Zinsen abzüglich Inflation – sind sogar negativ. Das könnte für Käuferinnen und Käufer ein Anreiz sein, in Immobilien zu investieren. Angesichts der hohen Schuldenstände in vielen Euroländern dürften die Realzinsen wahrscheinlich negativ bleiben.
  Kreditnehmende können in diesem Fall die Inflation für sich arbeiten lassen. Ist die Inflation höher als die Zinslast, zahlen sie am Ende weniger Kaufkraft zurück, als sie aufgenommen haben. 
• Inflationsschutz durch Immobilien
  In Phasen mit hohen Inflationsraten erhöhten sich die Haus- und Wohnungspreise schneller als die Verbraucherpreise. Dies dürfte auch diesmal gelten, insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Angebotsknappheit. Siehe auch Kasten „Die Geschichte lehrt uns: Wohnungsmärkte bieten Inflationsschutz“.
• Steigende Mieten
  Das strikte regulatorische Umfeld spricht zwar gegen kräftige Mieterhöhungen. Doch die Zunahme von Kurzzeitvermietung und möblierter Vermietung sowie der wohl kräftig steigende Anteil der Indexmieten deuten auf höhere steigende Mieten hin.

DB Research erwartet in seiner Analyse einen weiteren Preisrückgang bei Immobilien im ersten Quartal 2023 von 2 % gegenüber dem Vorquartal. Im Anschluss sollten die Preise wieder leicht anziehen. Der Startschuss hierfür könnten eine vorsichtigere Kommunikation der EZB im Hinblick auf weitere Zinsanhebungen sowie ein weiterhin vorsichtiges Vorgehen bei der Reduktion der Anleihekäufe sein. In der Folge dürften auch die Hypothekenzinsen wieder fallen, die Unsicherheiten bei den Investoren spürbar abnehmen und die positiven Preistreiber das Kommando übernehmen. 

Eine ausführliche Analyse des deutschen Wohnungsmarkts von DB Research finden Sie hier: